为什么现在写《在沙特找房》很有必要？
先直说结论：2025 年沙特在对外开放和吸引外资人才上动作加快，最新的 Premium Residency（高级居留）条款，把“能不能买房”“需不需要担保人”“能不能自由换工作”这些关键问题直接摆在桌面上。对于来中东做生意、工作的华人/留学生/创业者来说，找房不再只是比价和看屋——是身份、税务、公司运营和家庭安置的一部分。
说得更接地气点：以前你要在沙特长期住，最麻烦的不是房租贵，而是你有没有 Kafeel（担保人/赞助商），你能不能独立开公司、能不能把老婆孩子带来、买房会不会被限制。现在高级居留给了两条路：一次性买断的永久居留，和每年续费的可续签居留。对多数人来说，这意味着你能更大胆去签长期租约、按揭买房或直接把公司和住所分开布局——但也别高兴太早，买房有地域限制（麦加/麦地那/边境地带除外），而且这不等于入籍。
本文既讲政策，也讲实操：哪里便宜、怎么找房、签租约注意什么、买房按揭有没有门槛、如何把 Premium Residency 纳入你的找房策略（以及常见坑）。我在寻友谷群里常见的问题就是半夜三点问“到底能不能买房”“担保人能不能走人”，这篇给你捋明白。
沙特最新“高级居留”对找房的影响与实操路线
先把官方要点拎出来（基于政府公布与权威汇总）：
- 两种居留类型：永久居留（一次性 SAR 800,000）和可续签居留（每年 SAR 100,000）。这两者都不授予国籍或投票权，但赋予重要居住与经商自由。
- 主要福利：免担保人（no kafeel）、可以购买除麦加（Makkah）、麦地那（Madinah）与边境地区以外的不动产、能自由就业或开公司、可担保配偶和子女、银行/教育/医疗准入、资金汇出许可。
- 申请门槛：年满 21 岁、有效护照、无刑事记录、体检合格、合法入境以及稳定收入或资产证明等。
这些政策对找房的直接影响：
- 租房更安全：拿到高级居留后，你可以直接和房东签长期租赁合同（2 年或以上）而不用担心雇主把你“踢出”系统。对于想在沙特长期生活的合同工或远程从事电商的人，这很关键。
- 买房成为可行项：若有资金或按揭可能，购买房产用于自住或长租回报都变得现实。但注意：圣城（Makkah/Madinah）和边境地带限制仍在，城市内不同区的外国人限购政策、物业税与登记费用也需逐一核实。
- 公司与住所分离更容易：获得居留即可独立注册商业实体，能把办公地址与居住地址分开，减少依赖本地赞助商（Kafeel）在合同、银行开户等环节的干预。
实操路线（给没时间看长文的朋友，一条龙行动清单）：
- 第一步：评估资格并准备材料（护照、无犯罪证明、体检、收入/资产证明）。如果走永久居留，要准备一次性 SAR 800,000 资金来源证明；若年付，就核算长期成本。
- 第二步：拿到居留前先找短租（Airbnb/serviced apartments）或公司安排的宿舍，避免签长期租约被中断。
- 第三步：到位后优先办理本地银行账户（有居留更容易），并咨询银行按揭政策；同城房产中介和开发商通常会对持居留者提供更友好的按揭方案。
- 第四步：看房时注意产权（freehold vs leasehold）、土地用途、共管物业费（maintenance）和外籍购房者限制；签约前请律师或可信赖的华人中介审合同。
- 第五步：如果考虑投资租赁，关注主要外籍聚集城市（利雅得 Riyadh、吉达 Jeddah、达曼 Dammam）和大学/医院周边的租赁需求。
城市差异与市场小贴士：
- 利雅得（Riyadh）：首都，政府和外企集中，白领租赁市场稳定，适合长期职业发展者和家庭。
- 吉达（Jeddah）：港口城市、生活更国际化，外籍社区多，海滨房产受欢迎但价格或受季节与宗教活动影响。
- 东部（Eastern Province，包括达曼 Dammam）：油企和工业聚集，短期高薪岗位多，租金回报在工业区更好。 这些选择与寻友谷群里常见的创业场景（比如把国内货品销到中东、在当地做社群团购、或开小型服务型企业）息息相关：有居留更容易落地运营，银行与合同也更顺。
找房渠道、签约注意事项与避坑指南
找房渠道（本地化的实战套路）：
- 本地房产平台与中介：Saudia、Bayut（中东平台）、local real estate agencies。别只看官网，多去实体中介，很多房源是线下流通。
- 社交群：寻友谷同城群、华人社群、LinkedIn 行业群、Facebook 在地房屋租赁组，常常能拿到短期转租或推荐。
- 服务式公寓（serviced apartments）和短租（Airbnb）：用来过渡，尤其在你拿居留前后，不用被长期合同束缚。
- 开发商直销：新楼盘有 developers 的分期和按揭方案，适合考虑长期投资或自住的人。
签约关键要点（别只看价格）：
- 合同语言与管辖：英文/阿拉伯文合同并存时，明确哪一版为法律依据；最好请懂阿拉伯法律的律师或会阿拉伯/英文的中介核对。
- 押金与维护费：通常为 1–2 个月租金押金，外加物业费（maintenance）。物业费用年度/季度结算，别把它漏掉。
- 水电与网费：很多房源水电分表计费，网络（ISP）申请可能需要居留证或公司凭证，拿居留后办理更顺。
- 房屋状况记录：签约前拍照并列明现状，以免退租时被索赔。
- 提前解约条款：确认双方违约责任、提前终止赔偿与押金退还流程。
避坑清单（3 个必须提醒你的）：
- 不要在拿到居留前签长期租约，除非合同有“在特殊情况可终止”的条款。
- 谨防中介收取“额外手续费”或要求现金交易，所有款项尽量留账并索要发票。
- 对于买房，务必查清产权类型（freehold 更稳），并确认开发商与土地登记局（土地登记处）记录一致。
🙋 常见问题（FAQ）
Q1：我持工作签证能直接买房吗？买房需要高级居留吗？
A1：
步骤/要点清单：
- 先核实目标城市的外国人购房政策：沙特允许外国人在大部分城市买房，但麦加/麦地那/边境地带有限制。
- 如果你已持工作签证，原则上可买房，但银行按揭与产权登记在无高级居留时可能受限或成本更高。
- 推荐路径：先咨询本地律师或银行，评估按揭利率与首付要求；若计划长期居住并脱离赞助人限制，考虑申请 Premium Residency，再做按揭申请（居留能显著简化银行流程）。
Q2：没有 Kafeel，我怎么租房或开公司？
A2：
操作步骤：
- 如果已获高级居留：直接与房东签约并在当地银行开账户；开公司可通过商业登记（Ministry of Commerce 或对应平台）进行，无需 Kafeel。
- 如果未获高级居留：只能依赖雇主提供的赞助或通过公司/代理办理商业登记；短期内建议使用服务式公寓或公司宿舍，避免私人长期合同纠纷。
权威渠道指引：咨询 Ministry of Interior 与 Ministry of Commerce 的官方指南，或找本地律师做法人/代理结构设计。
Q3：我想在利雅得买房做长租，回报率和税务如何核算？
A3：
要点清单：
- 回报率计算：年租金净收入 ÷（购房总成本 + 相关税费）= 净回报率。别忘了计算物业费、空置率（建议预留 5–10%）、维护成本。
- 税务与汇出：沙特对个人所得通常有优惠政策，但跨国收入与资金汇出涉及外汇与银行申报。持高级居留者有“允许汇出资金”优势，但仍需遵循银行反洗钱（AML）及申报要求。
- 路径建议：与会计师或税务顾问核算本地税务与中沙双边税收协议（如有），并在银行开通国际汇款渠道。
🧩 结论
你要记住的三点：
- 高级居留改变规则，但不是万能钥匙：它让买房、开公司、带家属更容易，但不等于公民权或免除所有地方法律限制。
- 找房先稳住身份和银行：拿到居留或确认签约条件后，再考虑长期租约或按揭买房。
- 不走单打独斗：沙特法律、合同与房产登记的细节容易踩雷，至少找一个靠谱的本地律师或熟悉阿拉伯语/英文的中介一起看合同。
接下来的行动点（清单式）：
- 核对自己是否符合 Premium Residency 条件，并评估一次性 vs 年付成本。
- 在到达前订好短租做缓冲，拿到居留后立刻开银行账户并查询按揭产品。
- 看房时携带清单：产权证、物业费明细、房屋损坏记录与合同样本；签约前请律师复核。
- 在寻友谷找同城/同经历的人聊经验，或者找会阿拉伯语的群友帮你翻合同。
📣 加群方法
朋友们，要是你打算来沙特长期生活或创业，真心建议进群多问多学。寻友谷里有真刀真枪的实战派：有人在吉达做电商把中国产品卖给当地市场，有人在利雅得做社区团购，有人在东部做 B2B 服务。我们经常有人分享房源、靠谱中介、律师和银行经理的联系方式——比起外面那些冷冰冰的平台，群里能给你人情价、流程经验和深夜陪聊。
怎么加？在微信“搜一搜”输入：寻友谷，关注公众号后添加拉群小助手微信。进群后别客气，直接发“沙特找房+城市+身份（如持工签/申请居留）”，我们有同城群友会秒回。来吧，别让时差和语言把你困在单人副本，群里有人会在你凌晨三点回一句“在的”。
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